提起英國生活，大家普遍想到低收入及高支出，對找不到工作的擔憂更甚於做不了原來的工作，身邊很多專業人士已作最壞的打算，摘水果、送外賣、做侍應、沖咖啡等，只要是工作都願意去做，已準備好一切重來，由低做起，但其實大家有否想過，在英國做大業主，享受英倫半退休生活？

上回文章曾探討移居英國利與弊、英國樓市、置業及印花稅等港人常問的問題，此篇文章則着重教大家如何實踐英國置業半休夢，讓大家以1,000萬港元為本，由一間香港樓，變成4間英國樓，再變成12間英國房產的一盤收租小生意。

英國是全球徵稅國家，在現時英國稅制下，如港人成為英國稅務居民後賣香港物業，需要付高昂的capital gains tax，約為賣出及買入價之差的18%或28%，以買入價為500萬港幣的單位為例，如賣出價是800萬港幣，而賣出時已成為英國稅務居民，扣除夫妻的allowance也需要繳付給英國政府約70萬港幣。為了省卻這筆龐大稅項，很多人會在移居前賣出香港物業，但賣物業後的大筆資金，在低息大時代下，只會隨時間越趨貶值，只有利用金錢去賺取金錢，作適當的投資，才是港人的王道。

以一間已full pay及價值1,000萬元的香港樓為例，可以full pay購買英國伯明翰及曼徹斯特市中心最高質素的一、兩房物業4間，每間約25萬鎊，而每個物業每年平均淨租金回報率保守估計有5%，4個物業的租金年收入可達到5萬鎊。因為是full pay物業，待六個月後，可以向銀行申請二按，套現75%的房產價值，以25萬鎊物業為例，可按187,500鎊，用作投資第二套物業，即是如一開始已購買4個物業，半年到一年後就可變為8個物業（前4個各約25萬鎊，後4個各約19萬鎊）。在英國做按揭，與香港不同，可選擇還息不還本（香港供樓需要本金利息一起還），雖然每月供款還少一半，但購買出租物業（Buy-to-let）的還款利息較高約3.5%，如買家以公司名義購買及持有多間物業，則會較為划算，因為就算扣除每年公司稅項及營運成本，保守估計8間物業每年約有6萬多英鎊淨現金收入（即每年收入約60多萬港幣）。

按以上計算，一個1000萬港幣的房產，可full pay4個英國物業；待半年至一年後，這4個英國物業二按套現75%樓價價值，購入4個（第5至8）平均價約19萬鎊的物業。待第5至8個物業三數年升值（假設至20萬鎊）後，再二按套現其75%的樓價價值，再購買多4個（第9至12）平均價約15萬鎊的物業，即總共12個物業。到時資產價值將翻倍，英國房產的總值可高達200多萬鎊，每年淨現金收入能達7萬鎊（70多萬港幣），足以墊付一個富裕的中產家庭生活。而且房產價值亦隨時間增長，若樓價每年平均升值3%，30年後一間物業的價值已上升差不多2.5倍，屆時如需一筆還清貸款（因最初選擇還息不還本，最終需要還清本金），只需賣掉3間物業便能還清總數100多萬鎊的貸款額。

數字上看似很簡單，但英國買樓流程冗長複雜，陷阱不少，遇着壞租客更頭痛不已，所以買家要做足市場調查，了解地區經濟、未來發展、社區設施等，作深入的對比，先可以降低投資風險，令到回報穩定。如果貪便宜，只看價錢；或者貪圖高回報，例如選擇HMO劏房；又或沒有做好功課，隨便相信中介或經紀，依賴租務團隊，卻不了解整個遊戲玩法，可謂隨時得不償失，小心以為贏粒糖，最後殊不知輸咗成間廠。