英國買樓律師篇 - Local Searches

大家買英國樓的途中都遇上了不少麻煩，亦都需要重新了解整個買賣流程和適應英國的工作速度及文化。

當委托了代表律師後，一般律師都會諮詢您是否需要做 Local Searches, 看似與測量師的驗樓報告相若，但實則所涵蓋的內容卻是差天共地。

後者主要視察房產及房產土地範圍的一切事物，而前者是從第三者報告公司提取包括房產以外的一切資訊，讓買家清楚了解添罝房產的各種外在因素，與及相關風險。

一般律師會建議買家購買四種不同的報告，才會對房產以外有一個完整的外在風險評核，接下來，將簡介每一份的報告所涵括的內容，讓大家作參考是否需要購買所有報告。

1. Local Authority Search:

報告包括以下內容：  

1. 土地用途是否合規範

2. 房產周邊道路使用權，是否需要交道路維修稅

3. 過往土地用途申請歷史

4. 保育範圍，土地污染等(Groundsure 報告亦會提及）

這報告新樓會更適用，詳細查閱發展商是否得到相關政府部門審批。如果有問題，資歷高律師或地產代理會及時提醒。二手的話，假設上手業主有做報告，當時亦未必會買。有一定樓齡及換手次數(除非換手多和持有年份短外），基本上都沒有問題。

2. Drainage & Water Search:

報告包括以下內容：

1. 水供應商及渠的位置圖

2. 有冇渠蓋係房產範圍內而導致監察需要在家居中進行

其實過往屋主或租客的單據，及部份表格如TA6等亦會確認單位排水系統連接主渠。（通常買屋會建議做呢份報告，如有渠蓋在後花園等位置，很大機會將來做Extension會覆蓋，後果便是每年水務公司會派人來視察渠務狀況，造成不便。）

3. Groundsure Homebuyers:

報告包括以下內容：

1. 查土地污染

2. 水浸

3. 土地下陷

4. 輻射程度

5. 土地規劃限制

6. 能源供應設施基建 （油、煤氣、再生能源 - 風車 /太陽能廠)

7. 公共交通/高鐵/鐵路、土地規劃申請、電信網絡）

一般而言，無論屋或單位都會建議做。部份數據不能在網上資源中搜尋出來，如土地污染、地陷、輻射等。

4. Chancel Check:

簡單而言，老舊教堂如果需要修葺的話，居住在教堂一定範圍內的居民需要強制性繳費。如果做了相關報告之後，客户可以購買相關保險做對沖。若果教堂需要徵費，保險公司會代支賠償（詳細情況視保險條文為準) 。由於部份教堂歷史久遠，通常都是歷史保育建築，修葺的物料亦要採用返當時的建材，所以費用屆時可能很昂貴。

例如最近成交的物業所在的地區有一間超過170年的教堂需要維條部份屋頂，https://www.erdingtonabbey.co.uk/fundraising/ <- 由於維修規模有限，費用不多，所以沒有強制性徵費。這報告就視乎客户對於風險所可以接受的程度。建議可Google 所在房產的周遭教堂一看，教堂的整體建築，樓齡，離房產的距離等等作考量。

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