英國房產

【英國房產】英國必買的第一間屋|自住投資雙宜|仔女兒孫入名校|租客瘋搶盤

第一間買名校網屋,五至十年內穩建地將房產價值透過低槓杠提升一倍,持續有四間或以上的房產,打造足夠被動收入,達到財務自由,並未雨綢繆為兒女孫兒提供優質教育。

Derek Yip
Derek Yip
發佈
6/18/2021
1/19/2022
【英國房產】英國必買的第一間屋|自住投資雙宜|仔女兒孫入名校|租客瘋搶盤

全球疫情下英國樓價節節上升

疫情反反覆覆踏入第三年,英國樓價未如一般港人所料,不像SARS當年的下跌,反而節節上升。原因除了政府Stamp Duty Holiday 優惠外,也和當地低息貸款及政府Help to buy 有關,令到當地更多人可以購買自住房。

詢問次數倍數上升,越來越多港人佈局英國房產

年初樓市買賣轉趨正常,很多港人由觀望態度慢慢改觀,轉移想佈局英國。望見節節上升的樓市,卻無從入手,不知買那裡,究竟是先購入以作投資,還是先租後到當地買才更划算。

好校區房產進可攻,退可守,溢價反映市場剛需

擔心孫兒入唔到好學校,及早於一流學區做好佈局,便是進可攻,退可守。樓市興旺時樓價升幅跑贏大市平均、樓市及經濟下行時,好校區租住剛需,更多人難以負擔房產時轉而選擇租住,租金難以下跌,樓價下跌幅度亦較全國樓市小及慢。

優質校網區與當地房產價格成正比,平均價格比良好校網區高出13.2%

英國多地媒體持續報導不斷升值的好校區校網,為Ofsted Rating ‘Outstanding’ ,與高樓價掛鈎。港人透過網上渠道不泛接觸不同樓盤資訊,類近某傳統名校區,樓價每年節節上升,較一般區域無論升幅或價錢也平均高X %等的宣傳內容。

City

城市

Outstanding

學校數量

Outstanding

平均樓價

Good School

平均樓價

高出的

百份比

全英國

United Kingdom

4,168

£331,605

£292,933

13.2%

倫敦

London

460

£635,949

£594,880

6.9%

曼城*

Manchester

109

£206,221

£186,853

10.4%

伯明翰

Birmingham

160

£248,504

£222,740

11.6%

利物浦

Liverpool

60

£172,771

£165,410

4.4%

列斯

Leeds

54

£238,532

£218,115

9.4%

 

*曼城為大曼徹斯特郡的範圍,當中包括周邊城市有如保頓、羅奇代爾等,使其平均價格較伯明翰或列斯更便宜,但以港人熟悉的Towns有如 Sales, Timperley, Altrincham等,樓價比全英國平均樓價更高。

隨機抽取三個城市中三個名校校網區的平均樓價對比及過去3年的樓價升幅。

City / Town

School

Rank

Average House Price

3 Years Capital Growth

Reading

Maiden Erlegh School

Top 8% - GCSE

£413,089

+7%

Birmingham

Tudor Grange Academy

Top 5% - GCSE

£432,442

+19%

Manchester*

Altrincham Grammar School* for Girls

Top 1% - GCSE & AL

£384,759

+24%

*Grammar School 收生以11-Plus Exam ( 小五報考,小六學期初考核 ) 考生成績為主。故有意入讀Grammar School 通常會選擇周遭質素好/ KS 2 排行較高的小學作踏腳石。

Ofsted Rating 高唔代表一定好,教育局現重新審視

近期新聞報導 Ofsted Rating 可靠性成疑,經教育局重新審視下,最終或有高達 2/3的學校將被禠奪Outstanding Rating。布里斯托爾其中一個 Ofsted Rating Outstanding 中學校網區房產價格,於去年已倒跌20,000英鎊。

由此可見,Ofsted Rating 好不代表其學校校網區的樓價只升不跌。公立學校相關的網上資訊鮮有專家涵蓋,一般本地家長也難以判斷一間公立學校的好與壞,更何況是初到英國之港人。

想買到好校區房產耗時耗力,眼快手快錢到位仲要打關係

一般本地家庭必須對當地好校網有一定程度的認識和準備,持續關注才成功買入好校區的房產。香港人大多不熟悉英國買屋行情、或和當地地產代理打交道有困難,難以搶贏當地房產買家或投資者。一般港人可能認為英國房產,相對香港房產價錢便宜,便提高叫價,以本取勝,但英國賣家一般心態不是價高者得便可,除了誘之以利,也需要動之以情,和英國人打關係,打感情牌也是必要的溝通技巧,提高買入好校網房產的機會。

各大城市名校區租住需求龐大,買到唔怕租唔出

各大城市好校網區租務需求超乎想像,簡單以Sutton 為例,放盤兩日後便有20個租客預約周末,睇樓全滿,星期一收到多達8個 Reservations。一些好的租盤早於完租約兩個月前已有新租客簽署租約,租約之間接近無縫接軌。 

每個城市各有其傳統公立名校的地區,但英國的按揭制度和樓價的持續上升,新一代的年輕家庭較難負擔優質校區網內的房屋按揭,使英國有最少20%家庭的人口是需要租屋,當中除了上班一族以外,家長便是另一主要群體。

家長們預先為子女佈局,向上流由進入名校網開始

為了下一代的教育及競爭,家長們必須在小朋友三歲或五歲前擁有名校區之校網,才能經統一派位的方式進入這些 Ofsted outstanding rating 或KS2 ranking 高的小學,得到優良師資下,盡可能考取最好的11+成績進入Grammar School,這是唯一渠道。 

受制於四年年薪的自住按揭限制, 當地普遍家長未能負擔一些不斷升值的名校校網地址。為了爭取小朋友的優質教育資源,只能以較高的租金居住那些名校校網區內。此舉雖然加重了租金上負擔,但相比起私立學校高昂的學費,無論自住或租住優質校網區更為划算。

英國名大學收生名額分配方面,大眾一般認為更側重於本地公立學校 (State School) 的學生,保持社會流動性,更加重家長偏向兒女就讀公立學校的決定。

設立公司Full Pay 第一間名校網屋,五至十年內槓杠價值收租達成財務自由

部份客户承擔一定風險設立公司FULL PAY第一間屋,利用槓杠打造英國物業收租組合,製造被動收入之餘,加大曝險享受未來房產價值升幅。

以公司名義買入第一間屋Full Pay 收匙後,一個月內出租,一年後可按樓,拿取50-70%不等的房產價位,以第一間穩建的租金收入,及舒適的利息支出,而且利用公司減稅優勢,慢慢建立屬於自己家族的房產收租組合,將來轉讓下一代成本低,轉讓的資產增值稅低。 以五至十年時間,穩建地將房產價值透過低槓杠提升一倍,持續有四間或以上的房產,打造足夠被動收入,達到財務自由,並未雨綢繆為兒女孫兒提供優質教育。

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Derek Sir 團隊,一直協助客户於海外添置物業作投資。自BNO 起,已協助過百家庭於英國各地購買租住房屋移居英國。團隊合作伙伴活躍於倫敦、倫敦市郊、曼城、伯明翰、米爾頓凱恩斯、雷丁、布里斯托爾、修咸頓、諾定咸、列斯、約克、愛丁堡、格拉斯哥、並持續擴充至各地。歡迎商務合作。

Derek Yip
海外房產專家
|
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